Spese di condominio: sì al decreto ingiuntivo senza messa in mora
Spese di condominio: sì al decreto ingiuntivo senza messa in mora
L'autore

Enrico Braiato

Avvocato del foro di Bologna, si occupa di diritto civile e commerciale con particolare riguardo al settore delle obbligazioni e dei contratti, delle succession [...]



La delicata questione delle spese condominiali e della loro riscossione: quali regole per condomini morosi e amministratori?

 

È legittimo il comportamento dell’amministratore di condominio che, in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali da parte di uno o più condomini, richiede in tribunale un decreto ingiuntivo senza una previa lettera di messa in mora, nei confronti dei condomini inadempienti; e ciò anche se la diffida scritta è imposta da un’apposita clausola del regolamento condominiale. È quanto ha stabilito la Corte di Cassazione in una recente sentenza [1].

 

La messa in mora è un’intimazione fatta per iscritto dal creditore al debitore e serve a sollecitare quest’ultimo a far fronte all’impegno preso. I suoi effetti sono:

- per il creditore, l’interruzione del termine entro cui può agire davanti al giudice per recuperare il dovuto;

- per il debitore, l’obbligo di risarcire il danno creatosi a causa del ritardato o mancato pagamento, in quest’ultima ipotesi anche a prescindere dall’impossibilità di adempiere eventualmente determinatasi.

Essa infatti è dovuta tutte le volte in cui non è stato previsto un termine per adempiere all’obbligazione oppure quando questa deve essere adempiuta al domicilio del debitore o in altro luogo diverso dal domicilio del creditore.

 

Se invece non vengono pagati gli oneri condominiali, l’amministratore può fare a meno di intimare il pagamento al condomino inadempiente prima di chiedere al giudice un decreto ingiuntivo, perché quest’ultimo non ha tra i suoi requisiti la previa diffida.

Semmai il condomino che non ha ricevuto diffida per iscritto dall’amministratore potrà solo lamentarsi per l’inesatto svolgimento del contratto di mandato che contraddistingue il rapporto tra i condomini e l’amministratore stesso, nel caso in cui il regolamento di condominio lo obblighi a inviare una previa messa in mora.

 

Neppure le nuove norme in tema di condominio, destinate a entrare in vigore il 18 giugno prossimo, vincolano l’amministratore a mettere in mora il condomino inadempiente. Le nuove norme si limitano a specificare infatti che per la riscossione dei contributi l’amministratore è tenuto ad agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per il quale il credito si riferisce e, a tale scopo, può ottenere decreto ingiuntivo senza previa autorizzazione dell’assemblea [2].

 

L’intimazione per iscritto dell’amministratore andrebbe infine contro un espresso principio generale secondo cui essa non è necessaria se la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore: il pagamento delle spese condominiali è infatti da effettuarsi nelle mani dell’amministratore riscossore [3].

 

In pratica

L’eventuale clausola del regolamento che imponga una preventiva diffida non costituisce una fase necessaria della riscossione, ma può eventualmente solo rilevare nei rapporti tra i singoli condomini e l’amministratore stesso. Pertanto l’amministratore può direttamente chiedere al Tribunale il rilascio di un decreto ingiuntivo contro i condomini che non pagano le spese condominiali.

 

[1] Cass. n. 9181 del 16.04.2013

[2] Artt. 1129 cod. civ. e 63 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1219 cod. civ.

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