Disdetta del contratto di locazione: la crisi economica è un “grave motivo” per recedere?
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28 mar 2013
 
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Disdetta del contratto di locazione: la crisi economica è un “grave motivo” per recedere?

Per causa della crisi economica molte aziende non riescono a pagare i canoni di locazione e preferiscono spostarsi in altri immobili: la difficoltà finanziaria può essere un valido motivo per recedere dal contratto?

 

Nel caso di immobili adibiti ad uso commerciale, la durata della locazione non può essere inferiore a sei anni più ulteriori sei di rinnovo automatico.

Le parti possono accordarsi, nel contratto, di dare facoltà al conduttore di recedere in qualsiasi momento, ma con l’obbligo di dare avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima del recesso.

In ogni caso, anche se nel contratto di locazione non è contenuta una clausola che consente all’inquilino il recesso incondizionato prima della scadenza, egli comunque, se vi sono gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento, rispettando però il preavviso di almeno sei mesi.

 

Se mancano, invece, tali “gravi motivi”, il contratto prosegue alle stesse condizioni sino alla scadenza, con obbligo dell’inquilino di versare i canoni di locazione previsti.

 

Cosa si intende per “gravi motivi”?

Si tratta di fatti involontari, imprevisti e sopravvenuti (non prevedibili alla data di stipula del contratto), che rendono “oltremodo gravosa”, per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto.

 

La crisi economica, di per sé, non è sufficiente a integrare “gravi motivi”. Bisognerà, pertanto, provare effettivamente l’imprevedibilità della situazione rispetto al periodo in cui il contratto di locazione è stato stipulato, nonché dimostrare in quale modo la crisi economica abbia influito negativamente sulla propria attività.

I “gravi motivi”, infatti, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, ma devono avere carattere oggettivo.

 

Per esempio, potrebbe costituire un grave motivo di recesso un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività dell’impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l’ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo [2].

 

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[1] Cass. sent. n. 26711 del 13.12.2011.

[2] Cass. sent. n. 9443 del 21.04.2010.

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