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Le Guide Immobili: si può acquistare una casa abbandonata?

Le Guide Pubblicato il 9 agosto 2017

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> Le Guide Pubblicato il 9 agosto 2017

È possibile anche senza il consenso del titolare acquistare un fabbricato abbandonato? Cosa fare se un immobile disabitato non è dichiaratamente in vendita? 

Può capitare che si desideri recuperare un’abitazione abbandonata da tempo di cui non si hanno sufficienti informazioni quali i recapiti dei vecchi proprietari. Tuttavia bisogna tenere presente che non esistono, per il diritto, «case abbandonate»: ogni immobile ha un suo proprietario, che è colui che figura come tale nei pubblici registri immobiliari. E, come è noto, il diritto di proprietà non cade mai in prescrizione. Vediamo allora come si deve procedere per fare in modo che la procedura sia legittima.

Come scoprire a chi è intestata una casa?

Il primo passo fondamentale da fare per comprare una casa abbandonata consiste nel cercare di rintracciare il proprietario. La maggior parte degli edifici residenziali è di proprietà di un privato, infatti ci sono pochi rari casi in cui un immobile in condizioni di abbandono appartenga allo Stato. Per rintracciare il proprietario occorre recarsi presso l’Agenzia delle Entrate, sportello dell’Ufficio del Territorio, con l’indirizzo e il numero civico dell’immobile di vostro interesse e chiedere una visura ipocatastale dell’immobile in questione fornendo i dati catastali del bene. La ricerca si può fare anche attraverso l’indicazione dei terreni o degli immobili confinanti.

Se la casa abbandonata è tale perché il proprietario è morto e il bene è caduto in successione agli eredi i quali non si sono ancora accordati per la divisione le operazioni si complicano notevolmente: non solo perché, in presenza di una compagine numerosa di eredi, è difficile rintracciarli tutti, ma soprattutto perché metterli d’accordo è tutt’altro che agevole. Il passo successivo da fare, in questi casi, è recarsi al Comune, all’ufficio dell’anagrafe, e verificare se esiste una dichiarazione di successione che permetta di conoscere i nomi degli eredi della casa.

Come procedere con la trattativa?

Dopo aver individuato il nome del proprietario della casa abbandonata bisognerà seguire la normale trafila che si effettua quando si vuole acquistare un immobile:

  • l’interessato fa una proposta di acquisto, indicando un prezzo al quale è disponibile a comprare la casa;
  • il proprietario deciderà se accettare, fare una controproposta o declinare l’offerta;
  • le parti redigeranno un compromesso (meglio detto «preliminare di vendita») con il quale si impegnano l’una a vendere e l’altra ad acquistare entro una determinata scadenza, presentandosi dal notaio;
  • le parti si recheranno, alla data concordata, presso il notaio per la firma del rogito (che tecnicamente si chiama «contratto definitivo»);
  • il notaio provvederà a trascrivere il passaggio di proprietà della casa abbandonata nei pubblici registri.

A partire dal momento della trascrizione, l’acquirente diventa nuovo titolare dell’immobile e potrà eseguire sullo stesso tutte le opere di ristrutturazione che ritiene necessarie.

Quando procedere con l’ usucapione?

Se si è in presenza di soggetti emigrati all’estero o in altri Comuni e quindi non si riesce a reperire i proprietari o il proprietario, potrebbe risultare vantaggioso sfruttare il meccanismo dell’usucapione: la legge prevede che chi utilizza un immobile come se ne fosse il proprietario, e lo fa indisturbatamente per 20 anni alla luce del sole, ne diventa automaticamente proprietario, anche se è in malafede (consapevole cioè del fatto che il bene è di altri leggi Terreno abbandonato: posso diventare proprietario?). L’importante è che nel corso di questi 20 anni il proprietario non rivendichi il proprio bene e, nello stesso tempo, il possessore compia degli atti che manifestino inequivocabilmente l’intenzione di comportarsi come se fosse l’unico ed esclusivo titolare del bene. Al termine dei 20 anni il possessore dovrà recarsi dal giudice per chiedere l’accertamento dell’usucapione.

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