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Lo sai che? Appalto: chi fa i lavori entro quanto tempo ne risponde?

Lo sai che? Pubblicato il 10 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 settembre 2017

In caso di difetti strutturali, chi ha fatto i lavori ne risponde entro 10 anni. In caso di vizi non gravi l’azione contro chi ha eseguito i lavori si prescrive in 2 anni

Capita spesso che le opere realizzate da una ditta o da un’impresa di costruzioni non siano state eseguite a regola d’arte e presentino, dunque, dei vizi tali da rendere un immobile difettoso. Spesso, però, il committente non si accorge subito di tali difetti, che “vengono a galla” solo in un momento successivo, talvolta anche dopo anni. L’interrogativo, dunque, sorge in automatico: chi fa i lavori entro quanto tempo è tenuto a risponderne? Qual è il termine entro il quale si può far valere il difetto di costruzione nei confronti di chi ha eseguito i lavori? A tanto risponderemo nel presente articolo, cercando di fugare ogni dubbio sul tema.

Chi fa i lavori entro quanto tempo ne risponde?

Per conoscere qual è il termine entro cui si possono far valere i difetti di costruzione, la prima cosa da fare è comprendere di che tipo di vizio si tratta. È necessario, infatti, distinguere i vizi “non gravi” da quelli “gravi”, anche detti vizi strutturali. La differenza è sostanziale: nel primo caso l’azione contro chi ha eseguito i lavori (c.d. appaltatore) si prescrive in 2 anni; nel secondo caso l’appaltatore è tenuto alla garanzia per 10 anni. Esaminiamo, dunque, entrambe le ipotesi.

I gravi difetti di costruzione: i c.d. vizi strutturali

Come anticipato, in presenza di vizi gravi o strutturali, la legge [1] prevede che chi ha eseguito i lavori ne risponde entro 10 anni. Ma quali soni i vizi gravi o strutturali?

I vizi strutturali – a differenza di quanto si possa credere – non ricorrono solo in presenza di fenomeni che influiscono sulla staticità, la durata e la conservazione dell’edificio, ma possono consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera. Quindi, anche un difetto di costruzione che incida su elementi accessori o secondari può essere considerato un vizio strutturale, purché determini una apprezzabile diminuzione del valore del bene, una menomazione di esso, o incida sul godimento in modo considerevole o addirittura ne impedisca l’impiego [2]. Le carenze costruttive dell’opera possono riscontrarsi anche quando, ad esempio, la realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera. Elementi accessori o secondari sono, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la canna fumaria, ecc. Più in breve, quindi, per grave difetto di costruzione si intende qualsiasi alterazione conseguente a un’insoddisfacente realizzazione dell’opera anche se non riguarda parti essenziali della stessa e non rischia di causarne la rovina.

In presenza di gravi vizi di costruzione, come anticipato, chi fa i lavori ne risponde entro 10 anni. A tal fine, però, è necessario anche che il committente abbia denunciato il vizio entro un anno dalla sua scoperta. Che significa in pratica? Significa che, affinché si possa “ottenere giustizia” da chi ha eseguito i lavori non basta scoprire il vizio e che esso si sia manifestato entro 10 anni dall’ultimazione dell’immobile (periodo entro il quale opera la garanzia del costruttore). Il vizio va anche denunciato a chi ha eseguito i lavori entro 1 anno dalla sua scoperta. A tal proposito, tuttavia, è giusto il  caso di precisare che il termine di un anno per la denunzia non coincide con la manifestazione esteriore del vizio stesso, bensì col momento in cui il danneggiato ne acquisisca un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva e cioè  abbia consapevolezza piena dell’esistenza dei vizi denunciati, della loro gravità e della responsabilità dell’appaltatore. Per cui, se il danneggiato (in genere il privato) non è professionalmente dotato di cognizioni specialistiche, giurisprudenza costante fa decorrere il termine di un anno da quando, con il deposito di una perizia antecedente la lite (accertamento tecnico), si ha consapevolezza dell’entità dei vizi: non bastano, infatti, semplici sospetti.Dalla denuncia, poi, il proprietario dell’immobile avrà un anno di tempo per agire in giudizio.

I vizi “non gravi”: i termini si accorciano

Le cose cambiamo ed i termini si accorciano di molto in presenza di vizi non gravi, quali ad esempio rubinetti che perdono, piastrelle rotte o macchiate, una serratura che non chiude, finiture esterne non completate, vetri della finestra rigati ecc. Più precisamente, il proprietario dovrà denunciarli al costruttore entro 60 giorni dalla loro scoperta (quindi non più un anno). Se, nonostante la denuncia dei vizi, chi ha eseguito i lavori non  provvede a rimuoverli, allora il committente potrà agire in giudizio al fine di chiedere – fermo restando il risarcimento dei danni – l’eliminazione dei vizi o, in alternativa, la riduzione del prezzo. Dette richieste, tuttavia, potranno essere avanzate entro due anni a decorrere dalla consegna dell’opera [3].

 

note

[1] Art. 1669 Cod. Civ., il quale prevede un’ipotesi di garanzia decennale «quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata», precisamente per l’ipotesi in cui «nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina  o gravi difetti».

[2] Cfr. Cass., sent. n. 10857 del 29.04.2008; Cass., sent. n. 21351 del 04.11.2005.

[3] Art. 1667 Cod. Civ.

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