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Lo sai che? Mutuo: cos’è la surroga?

Lo sai che? Pubblicato il 11 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 11 settembre 2017

Un finanziamento bancario non è immutabile: possono cambiare le condizioni contrattuali e persino la banca mutuante

Come a tutti noto, generalmente i mutui sono contratti che tengono i clienti legati alla banca per un periodo molto lungo di tempo: indubbiamente per il tempo necessario a restituire – tramite il pagamento delle rate – la somma finanziata. Però, durante questo arco temporale – che dura talvolta decenni – il mutuatario può scegliere di cambiare la banca [1] e sostituire il mutuo già contratto con uno nuovo.

Come si fa? Vediamolo insieme.

Mutuo: differenze tra surroga e rinegoziazione

In primo luogo è bene fare chiarezza tra i concetti di surroga e di rinegoziazione. Con la surroga il mutuatario (ossia chi beneficia del mutuo) ha la facoltà, in ogni momento, di trasferire il mutuo ad un altro mutuante che può essere ad esempio un’altra banca o un ente previdenziale che gli concede condizioni contrattuali più vantaggiose. Questa operazione non comporta spese a suo carico e non comporta decadenze da eventuali benefici fiscali. Invece, senza cambiare istituto, il mutuatario può altresì rinegoziare con la stessa banca con cui ha in corso il mutuo le condizioni del contratto stesso. Questa operazione viene detta rinegoziazione del mutuo. Di solito la rinegoziazione si effettua per rideterminare la durata del mutuo o apportare modifiche al tasso di interesse o ancora la tipologia del mutuo (ad esempio per passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso e viceversa). La rinegoziazione avviene senza spese e può essere effettuata mediante scrittura privata anche non autenticata (per esempio con uno scambio di corrispondenza tra banca e cliente). Non è necessario, infatti, l’intervento di un notaio.

Surroga del mutuo: procedimento

Diverso è il discorso nel caso di surroga. Infatti, il mutuatario che intenda trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, deve richiedere alla nuova banca mutuante di avviare la procedura finalizzata al trasferimento. Ovviamente il mutuatario deve fornire una serie di documenti attraverso i quali il nuovo intermediario possa compiere le proprie valutazioni in ordine al finanziamento. Tra questi il mutuatario deve consegnare al nuovo finanziatore quello relativo all’importo del debito residuo. Se il mutuatario non provvede direttamente, la nuova banca deve assumere tutte le informazioni dalla banca originaria. Appresi i dati necessari, la nuova banca compie una valutazione circa la propria disponibilità (e convenienza) ad emettere il finanziamento.

Se l’esito della valutazione è positivo, la nuova banca conferma al cliente la disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento che dovrà effettuarsi dinanzi al notaio. L’atto di surrogazione, infatti, deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. L’operazione di surrogazione non comporta spese o commissioni per il mutuatario.

Surroga del mutuo: effetti

Per effetto della surrogazione si producono una serie di effetti. In primo luogo, come è ovvio, l’estinzione del debito nei confronti della banca originaria. Poi il subentro della nuova banca mutuante nelle garanzie, reali e personali, accessorie al credito surrogato. Con la surroga, infatti, si trasferisce la garanzia ipotecaria da un mutuo all’altro, senza necessità di iscrizione di nuova ipoteca.

 

note

[1] Art. 120-quater Testo unico bancario.

Autore Immagine: Pixabay.com

In conclusione deve dirsi che non si può predeterminare in astratto quale è la banca migliore a cui surrogare il mutuo o quale la più conveniente. Per scegliere la soluzione migliore bisogna considerare le condizioni del mutuo iniziale e verificare – preventivi alla mano – quale può essere l’offerta più vantaggiosa. La proposta di una banca può infatti essere vantaggiosa per alcuni ma non per altri.

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