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Lo sai che? B&b in condominio: chi paga le spese per le parti comuni?

Lo sai che? Pubblicato il 9 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 9 ottobre 2017

Le somme anticipate dalla società alberghiera per la manutenzione delle parti comuni del condominio non sono rimborsabili 

Capita spesso che, nelle parti comuni di un condominio (scale, pianerottoli, portone, androni, ecc.) ci siano dei lavori di manutenzione e di ristrutturazione da fare. Quasi sempre, però, è la pigrizia a regnare sovrana, almeno fino a quando i lavori non diventino urgenti. Nel disinteresse comune, però, può emergere la necessità di chi, dall’ordine e dal decoro del palazzo, tragga un vantaggio al fine della buona riuscita della propria attività imprenditoriale. È il caso di chi, all’interno di uno stabile condominiale, abbia avviato un Bed&breackfast o un’attività di affitta-camere. Ovvio, infatti, che il titolare di un’attività alberghiera sita all’interno di un fabbricato condominiale sia più interessato, rispetto agli altri inquilini, a che l’immobile sia in buono stato di manutenzione. In queste ipotesi, il più delle volte, capita che sia proprio il piccolo imprenditore a “darsi da fare”, sostenendo a proprie spese lavori – a suo avviso – non più procrastinabili. Ebbene, alla società alberghiera spetterà il rimborso delle spese sostenute per i lavori? Sono rimborsabili le somme spese dalla società che svolge un’attività alberghiera per lavori sulle parti comuni di un condominio?

A fornire la risposta è stata la Corte di Cassazione [1] con una recentissima sentenza (del 05.10.2017). Prima di analizzare la risposta della Suprema Corte, vediamo cosa dispone la legge in materia di lavori in condominio e rimborso delle relative spese. 

Lavori in condominio e rimborso delle spese

I lavori alle parti comuni del condominio sono di regola deliberate dall’assemblea, che decide a maggioranza. I singoli condomini, quindi, non possono decidere di “testa propria” e provvedere di propria iniziativa alle riparazioni che si dovessero rendere necessarie. Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa le opere relative alle cose comuni, cessa quando si tratta di opere urgenti.  Negli edifici in condominio, infatti, la facoltà di provvedere alle opere urgenti per la conservazione delle parti comuni del fabbricato è attribuita a ciascun condomino, il quale – in caso di urgenza – potrà agire senza autorizzazione dell’amministratore e dell’assemblea [2]. L’inquilino, sia chiaro, non ha l’obbligo ma la mera facoltà di provvedere a sue spese ai lavori che ritiene essere improcrastinabili. Attenzione però a prendere l’iniziativa con troppa leggerezza: il rimborso, infatti, sarà dovuto solo se i lavori eseguiti e le spese sostenute abbiano effettivamente rivestito il carattere della urgenza e della indifferibilità. Il concetto di urgenza ricomprende qualsiasi lavoro che, secondo il criterio della diligenza media, appaia indifferibile al fine di evitare nocumento alle parti comuni del condominio. In tali casi, quindi, il termine urgenza non è sinonimo di necessità. Se i lavori sono solo necessari e non anche urgenti bisognerà attendere anche il parere degli altri condomini e non  si potrà “fare di testa propria”. In definitiva, qualora non si sia davvero certi dell’urgenza e della improcrastinabilità dei lavori da eseguire in condominio è sempre bene evitare di anticipare somme di denaro. Al riguardo, meglio sarebbe chiedere all’amministratore di convocare un’assemblea straordinaria, ponendo la questione all’ordine del giorno. Ed infatti, regola d’oro  all’interno del condominio è quella della maggioranza assembleare.

B&b in condominio e rimborso delle spese

Detto ciò in linea generale diventa facile intuire cosa ha stabilito la Cassazione nel caso oggetto del presente articolo. Nel caso di specie, una società che gestiva un albergo all’interno di un fabbricato condominiale aveva provveduto ad anticipare le spese per l’esecuzione di lavori di manutenzione relativi alle parti comuni del fabbricato. Una volta eseguiti i lavori, la società pretendeva il rimborso delle spese che ogni inquilino avrebbe dovuto versare pro quota. Rigettando la richiesta della società alberghiera, la Cassazione ha ribadito che, nel disinteresse comune dei condomini ed in assenza di situazioni di urgenza, chi ha anticipato le spese per la manutenzione delle parti comuni del condominio, non ha diritto ad alcun tipo di rimborso. Sempre meglio, dunque, attendere l’autorizzazione dell’assemblea e dell’amministratore prima di pagare di tasca propria somme che poi potrebbero non essere rimborsate.

note

 [1] Cass. sent. n. 23244 del 05.10.2017.

[2] Art. 1134 Cod. Civ.

Autore immagine: Pixabay.com

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