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Lo sai che? Come comprare casa con il leasing

Lo sai che? Pubblicato il 10 maggio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 maggio 2018

Il contratto di leasing può essere utilizzato anche per comprare casa. Vediamo come, perché conviene e cosa prevede la legge

Il contratto di leasing può essere utilizzato anche per comprare casa. Si parla in proposito di leasing immobiliare abitativo. Comprare casa attraverso questa forma contrattuale è molto vantaggioso, tant’è che negli ultimi mesi sempre più risparmiatori scegono di procedere in tal senso. Tra questi, soprattutto i giovani e chi vuole diventare proprietario di un immobile, ma al contempo non risultarne l’intestatario. Vediamo, dunque, cos’è il leasing immobiliare, come funziona e perché conviene comprare casa con il leasing.

Leasing abitativo: cos’è e come funziona 

Il leasing è un contratto molto diffuso nella prassi commerciale, tant’è che di recente [1] si è sentita l’esigenza di regolamentarlo ancor meglio. Leggi al riguardo: Leasing: tutte le novità apportate dalla legge sulla concorrenza. Come anticipato, il contratto di leasing può essere utilizzato anche per comprare casa.

In concreto, coloro che intendono acquistare casa mediante lo strumento del leasing dovranno stipulare un contratto con una banca o una società di leasing (concedente). In forza di questo contratto, la banca o la società si obbliga ad acquistare o a far costruire una casa, a scelta del cliente e secondo le sue indicazioni. Dunque, il concedente (banca o società) metterà l’immobile a disposizione del cliente (detto anche utilizzatore) per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di un canone e, alla scadenza del contratto, il cliente avrà la facoltà di acquistare la proprietà del bene pagando il prezzo (cosiddetto riscatto) stabilito nel contratto.

Leasing abitativo: quali vantaggi

Il contratto di leasing immobiliare abitativo [2] nasce dall’esigenza di favorire l’acquisto dell’abitazione principale ricorrendo ad uno strumento di finanziamento diverso dal mutuo. Rispetto al mutuo, infatti, il leasing presenta diversi vantaggi:

  • può coprire l’intero valore dell’abitazione (mentre il mutuo generalmente copre fino all’80%);
  • mediante il leasing è possibile organizzare con flessibilità l’importo e la periodicità della rata e del riscatto finale;
  • la conclusione del contratto di leasing, inoltre, non richiede il coinvolgimento di garanzie ipotecarie (essendo il concedente dell’immobile garantito dal mantenimento della proprietà del bene stesso fino al momento del riscatto);
  • altri vantaggi rispetto al mutuo sono ravvisabili nel fatto che l’imposta di registro sull’atto di acquisto è ridotta e sia il canone che il prezzo del riscatto sono detraibili.

Compare casa con il leasing: conviene?

Nella prassi sono principalmente due le motivazioni che possono portare a valutare questa soluzione: può consentire a tanti giovani, che hanno davanti un futuro lavorativo ma non hanno il capitale per acquistare una casa, di poter stipulare un contratto anche per un lungo periodo (fino a trent’anni) sfruttando i vantaggi fiscali che caratterizzano tale tipologia di contratto; oppure può essere la soluzione ideale per chi vuole diventare proprietario di un immobile (magari facendoci vivere moglie, figli o nipoti), ma non vuole risultare intestatario della casa.  Al momento del riscatto può essere lui l’intestatario oppure un altro soggetto al quale si cede il contratto.

Leasing abitativo: quando si diventa proprietari

La proprietà dell’immobile è del concedente, ovvero della banca o della società di leasing. L’utilizzatore, infatti, diventa proprietario dell’immobile solo alla scadenza del contratto, qualora decida di procedere all’acquisto pagando al concedente il prezzo indicato in contratto per l’esercizio del riscatto finale.

Leasing e polizza assicurativa

Come detto sopra, si diventa proprietari dell’immobile solo alla scadenza del contratto e con il pagamento del riscatto. Tuttavia, la casa viene consegnata sin da subito all’utilizzatore che in cambio pagherà un canone. Ciò è sicuramente positivo, ma accanto al godimento della casa, l’utilizzatore ne diventerà anche “responsabile”, il che impone la stipula di una polizza assicurativa. Ed infatti, dal momento della consegna dell’appartamento, l’utilizzatore, benché non proprietario, assume tutti i rischi per i danni subiti dall’immobile. Per questo motivo viene di norma previsto l’obbligo di stipulare un’apposita polizza assicurativa.

Leasing abitativo: la sospensione del pagamento

La disciplina del leasing per l’acquisto della prima casa prevede, inoltre, una norma eccezionale a tutela del cliente: questi infatti può chiedere la sospensione del pagamento dei canoni di leasing in caso di perdita del lavoro e delle conseguenti difficoltà economiche. Affinché la sospensione sia legittima ed il concedente la accetti deve trattarsi di una cessazione del rapporto di lavoro non determinata da una delle seguenti cause:

  • risoluzione consensuale del rapporto di lavoro;
  • recesso del datore di lavoro per giusta causa;
  • recesso del lavoratore non per giusta causa;
  • risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità;
  • licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo;
  • dimissioni del lavoratore non per giusta causa.

Il diritto alla sospensione opera una sola volta: per cui, fruito del periodo (di massimo 12 mesi) di sospensione del pagamento, non se ne può chiedere un altro. Al termine della sospensione, il pagamento dei canoni riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo che le parti non abbiano rinegoziato le condizioni del leasing.

Leasing abitativo: risoluzione del contratto

Se al termine della sospensione il cliente non riprende regolarmente il pagamento dei canoni o si renda in ogni caso inadempiente nel pagamento del dovuto, la banca o la società concedente ha diritto alla restituzione del bene. Il concedente, in particolare, può agire per il rilascio dell’immobile con il procedimento per convalida di sfratto [3], ossia con lo stesso procedimento previsto dalla legge per le locazioni ordinarie in caso di morosità dell’inquilino.


Come comprare casa con il leasing: contratto fac-simile

Leasing immobiliare

tra

«A» ___________, con sede  in _______, Via ______, di seguito anche denominato «Concedente»

e


Premesso che

in caso di leasing di immobile da realizzare

a) «A» è una Società di leasing;
b) «B» sta acquistando la proprietà di circa ___ mq di superficie attualmente in corso di costruzione, ripartita tra n.__ edifici siti in______ le cui porzioni immobiliari saranno adibite ad uso ____, nel comprensorio denominato ____ (così come meglio descritto nell’All. X);
c) «B» si è rivolto a «A» per ottenere la locazione finanziaria di dette porzioni immobiliari;
d) le parti hanno concordato che il canone sia proporzionale agli oneri che il Concedente sosterrà per dare ultimate le porzioni immobiliari di cui sopra.
in caso di leasing immobiliare su immobile già realizzato

b) «B» si e` rivolto a «A» per ottenere la locazione finanziaria del bene immobile sito in ______ di seguito indicato e descritto _____ oppure: descritto nell’All. X al presente Contratto (qualora per la compiuta descrizione del bene sia necessario un separato documento), il cui prezzo, termini di consegna ed ogni altra condizione di cessione sono stati già concordati direttamente dal predetto Utilizzatore con C, con sede/con residenza in__________, di seguito anche denominato «Venditore»;
c) l’Utilizzatore ha concordato direttamente con il Venditore il prezzo e tutte le altre condizioni di vendita nonché i tempi e le modalità di consegna;
d) l’Utilizzatore ha dichiarato che l’immobile verrà adibito all’uso man mano autorizzato dalla Pubblica Amministrazione e che nulla osta a tale uso in virtù delle licenze e delle autorizzazioni ricevute nonché delle norme urbanistiche applicabili;
e) l’Utilizzatore ha inoltre garantito la congruità del prezzo fissato con il Venditore nonché l’inesistenza di disposizioni normative o diritti di terzi che vietino o limitino la libera disponibilità dell’immobile.

Tutto ciò premesso le parti convengono e stipulano quanto segue

Art. 1 – Efficacia delle premesse e degli allegati
1.1 Le premesse e gli allegati formano, a tutti gli effetti, parte integrante ed essenziale del presente Contratto.

Art. 2 – Oggetto del contratto
in caso di leasing immobiliare su immobile da realizzare
2.1 Con il presente contratto il Concedente si obbliga a cedere sin d’ora in locazione finanziaria all’Utilizzatore, che le accetta, le opere edili in progetto così come descritte nelle premesse [e nell’allegato X], pertanto il Concedente si obbliga ad acquistare dal Venditore l’area individuata dall’Utilizzatore e, comunque nelle premesse [e nell’allegato X], sulla quale dovranno essere eseguite le opere citate e descritte nelle premesse e nell’allegato X, stipulando apposito contratto di compravendita con il Venditore, eventualmente anche in esecuzione del contratto preliminaregià sottoscritto dall’Utilizzatore e dal Venditore.
in caso di leasing immobiliare su immobile già realizzato

2.1 Con il presente contratto il Concedente si obbliga a cedere in locazione finanziaria all’Utilizzatore, che le accetta, le porzioni immobiliari descritte nelle premesse [e nell’allegato X]; pertanto il Concedente si impegna ad acquistare il bene richiestogli dall’Utilizzatore direttamente dal Venditore al prezzo di euro ______, eventualmente anche in esecuzione del contratto preliminare già sottoscritto dall’Utilizzatore e dal Venditore.
2.2 Al momento della stipulazione dell’atto notarile di compravendita, l’Utilizzatore anche nell’interesse del Concedente, dovrà aver eseguito con esito favorevole tutti gli usuali accertamenti volti, fra l’altro, a verificare che l’immobile è di piena proprietà del Venditore, è libero da ipoteche, privilegi o altre formalità comunque pregiudizievoli, è regolarmente iscritto a catasto, è stato edificato (ovvero le modifiche in esso apportate sono state eseguite) in conformità alle leggi ed alle disposizioni, anche locali, vigenti in materia; la stipulazione dell’atto notarile di compravendita sarà pure subordinata al rilascio, da parte delle competenti autorità, di tutte le autorizzazioni tecnico giuridiche eventualmente rese necessarie dalla natura dell’immobile nonché alla validità della documentazione prodotta dal Venditore.
2.3 Il presente contratto deve intendersi sottoposto alla condizione risolutiva del mancato acquisto dell’immobile da parte del Concedente nel termine di sessanta giorni dalla data della sua sottoscrizione; qualora il Concedente, entro il termine predetto, non potesse ovvero, a sua insindacabile giudizio, ritenesse di non poter pervenire alla stipulazione di un atto di compravendita idoneo a trasferirgli la piena, libera ed incondizionata proprietà dell’immobile, ciascuna delle parti avrà la facoltà di dichiarare risolto il presente contratto dandone notizia all’altra mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
2.4 Nel caso di cui al precedente punto 2.3, l’Utilizzatore non avrà alcuna azione per danni nei confronti del Concedente e dovrà immediatamente rimborsare a quest’ultimo tutte le somme eventualmente anticipate per l’acquisto dell’immobile, maggiorate dei relativi interessi calcolati al tasso indicato al successivo articolo ___ come tasso convenzionale di mora; a pagamento avvenuto, l’Utilizzatore si intenderà surrogato in tutti i diritti e le azioni eventualmente spettanti al Concedente nei confronti del Venditore.

Art. 3 – Durata della locazione finanziaria
in caso di leasing immobiliare su immobile da realizzare

3.1 La locazione finanziaria del bene avrà la durata di anni ___ e si articolerà in due periodi: il primo periodo, denominato «prelocazione finanziaria», decorrerà dal giorno della stipula del presente contratto fino al giorno precedente alla sottoscrizione del Verbale di consegna delle opere ultimate; il secondo periodo, denominato «locazione finanziaria», avrà la durata di anni
___ e decorrerà dal giorno della sottoscrizione del Verbale di consegna.
in caso di leasing immobiliare su immobile già realizzato
3.1 La locazione finanziaria del bene avrà la durata di anni ___ e decorrerà dalla data della presa in consegna definitiva del bene.
sempre, per qualunque tipo di leasing
3.2 Il contratto di leasing potrà cessare anticipatamente alle condizioni richiamate nel successivo art.___., nel caso in cui l’Utilizzatore acquisti a qualunque titolo la proprietà degli immobili.
3.3 Alla scadenza prevista al punto 3.1 il presente contratto potrà essere prorogato per la durata e alle condizioni richiamate nel successivo Art. .___ (ovvero: da convenirsi) ma in ogni caso con canoni non inferiori agli attuali, adeguati alle variazioni intervenute agli indici Istat costo vita.
oppure
3.3 Resta tassativamente esclusa qualsiasi ipotesi di proroga tacita del contratto.

Art. 4 – Modalità di consegna del bene
in caso di leasing immobiliare su immobile da realizzare

4.1 Le parti danno atto che le opere edili verranno realizzate dalle imprese indicate dall’Utilizzatore in base ai contratti di appalto stipulati con atti separati, nei quali il Concedente assumerà la qualità di committente, mentre l’Utilizzatore agirà in qualità di parte attiva.
ovvero
4.1 Il Concedente si impegna a conferire all’Utilizzatore mandato senza rappresentanza ex art. 1705 c.c. affinché l’Utilizzatore ponga in essere direttamente, con la qualifica di committente, tutte le attività giuridiche e materiali necessarie alla realizzazione delle opere.
4.2 Il bene verrà consegnato al termine dei lavori direttamente dal Venditore all’Utilizzatore. All’atto della consegna sarà redatto relativo verbale, sottoscritto dal Concedente; dall’Utilizzatore e dal Venditore, con il quale l’Utilizzatore dovrà attestare la conformità del bene consegnato a quello richiesto nonché la rispondenza dello stesso alle caratteristiche e requisiti imposti dalla legge vigente.
in caso di leasing immobiliare su immobile già realizzato
4.1 Il bene sarà consegnato entro la data del ____contestualmente alla stipula del contratto di compravendita, su richiesta del Concedente, direttamente dal Venditore all’Utilizzatore.
4.2 All’atto della consegna sarà redatto relativo verbale, sottoscritto dal Concedente, dall’Utilizzatore e dal Venditore, con il quale l’Utilizzatore dovrà attestare la conformità del bene consegnato a quello richiesto nonché la rispondenza dello stesso alle caratteristiche e requisiti imposti dalla legge vigente.
sempre, per qualsiasi tipo di leasing
4.3 La sottoscrizione da parte dell’Utilizzatore del verbale di consegna comporterà l’incondizionata ed irrevocabile accettazione dell’immobile e varrà quale definitiva attestazione di idoneità all’uso ed all’esercizio dell’attività cui è destinato; inoltre la sottoscrizione del verbale di consegna comporterà il definitivo esonero del Concedente che ne riceverà così manleva, da qualsiasi responsabilità per eventuali vizi palesi od occulti, difetti di costruzione anche sopravvenuti e mancanza di qualità; infine, a seguito della firma del verbale, l’Utilizzatore si intenderà costituito custode dell’immobile.
4.4 Le parti danno atto che il Concedente non assume responsabilità di nessun genere in caso di ritardo o mancata consegna del bene da parte del Venditore. La mancata partecipazione dell’Utilizzatore, a qualsiasi motivo dovuta, salvo il caso di caso fortuito o forza maggiore, alle operazioni di consegna e quindi alla sottoscrizione del relativo verbale ovvero il rifiuto senza valida giustificazione della consegna medesima, varranno comunque come messa a disposizione dell’immobile e produrranno tutti gli effetti di cui ai precedenti paragrafi.
4.5 Le parti danno altresì atto che in caso di mancanza del Verbale di consegna del bene l’Utilizzatore avrà diritto di rifiutare la consegna e di eccepire al Venditore ogni suo inadempimento, dandone tempestiva comunicazione al Concedente attraverso lettera raccomandata a/r anticipata a mezzo fax.
4.6 Nell’ipotesi prevista al precedente punto, così come nel caso in cui il Venditore non provveda alla consegna come previsto nell’ordine, il presente contratto di locazione finanziaria, in mancanza di Verbale di consegna sottoscritto dall’Utilizzatore, si intenderà privo di ogni effetto con completo esonero per il Concedente ed obbligo a carico dell’Utilizzatore di retrocedere ogni importo nel frattempo liquidato al Venditore, oltre interessi di mora nella misura indicata all’art. ___.
4.7 Qualora risultasse impossibile dare inizio ai lavori ovvero procedere alla loro esecuzione o completamento le parti potranno invocare la risoluzione immediata del contratto di locazione finanziaria. In tal caso si procederà alla determinazione del capitale di riferimento sulla base dei costi fino a quel momento sostenuti dal Concedente (clausola da inserire solo per leasing di immobile da costruire).

Art. 5 – Utilizzo del bene
5.1 L’Utilizzatore, una volta terminate le opere edili e consegnato il bene [frase da inserire in caso di locazione di immobile da costruire], per l’intera durata del rapporto sino alla eventuale riconsegna del bene, si impegna ad usare il bene oggetto della locazione finanziaria con la diligenza del buon padre di famiglia, conformemente alla normale destinazione del bene e nel rispetto delle leggi vigenti.
5.2 L’Utilizzatore dichiara che intende adibire il bene immobile ad uso ___ e che l’uso indicato avverrà sotto la sua piena ed esclusiva responsabilità e che saranno a suo carico tutte le eventuali conseguenze dannose comunque derivanti da tale destinazione (compreso l’uso dei magazzini e dei posti macchina). In particolare il Concedente è sollevato da ogni responsabilità per il caso di danni agli utilizzatori del complesso e a terzi comunque connessi all’uso che l’Utilizzatore intende fare dell’immobile.
5.3 L’Utilizzatore, manlevando espressamente il Concedente da qualsiasi obbligo, si impegna ad effettuare tutte le denunce, richiedere tutte le autorizzazioni licenze, concessioni e permessi necessari per la tipologia dell’immobile sia per l’attività esercitata, senza apportare alcun mutamento alla destinazione del bene stesso ed al suo utilizzo senza il preventivo consenso scritto del Concedente.
5.4 L’Utilizzatore si impegna a mantenere l’immobile concesso in locazione finanziaria in buon ordine e stato e pertanto assume a proprio ed esclusivo carico, per tutta la durata del presente contratto, tutte le manutenzioni ordinarie e straordinarie nel senso più ampio della parola, dell’immobile medesimo, tanto nelle parti interne che esterne, comprese le coperture, le condutture, i macchinari, i fissi e gli infissi, nonché ogni obbligo derivante da leggi, regolamenti, disposizioni di qualsiasi specie e quindi anche quelle riguardanti la sicurezza e la prevenzione degli infortuni tenuto conto della specifica destinazione ed utilizzo dell’immobile e comunque ogni e qualsiasi spesa occorrente per mantenere l’immobile idoneo all’uso cui è e sarà adibito, curando l’esecuzione di tutte le opere richieste dalle autorità competenti. Sarà a carico dell’Utilizzatore anche la eventuale sostituzione o rifacimento totale o parziale degli impianti tutti e così la cura e la responsabilità del loro funzionamento e della loro conformità alle norme rispettivamente vigenti.
5.5 Il Concedente potrà far verificare periodicamente lo stato dell’immobile e degli impianti al fine di accertare il puntuale adempimento degli obblighi come sopra assunti da parte dell’Utilizzatore. Qualora l’Utilizzatore si renda inadempiente nell’esecuzione delle manutenzioni di cui sopra, il Concedente potrà far eseguire direttamente le opere a spese dell’Utilizzatore.
5.6 Le parti danno atto che saranno a carico dell’Utilizzatore tutte le imposte, le tasse, i tributi ed i contributi concernenti l’immobile, inclusi anche tutti gli oneri che il Concedente dovesse sostenere a fronte di imposte e tasse sul patrimonio oggetto della locazione finanziaria.
5.7 In relazione al punto 5.5. il Concedente si obbliga a restituire all’Utilizzatore gli oneri patrimoniali sopra individuati al cessare della locazione finanziaria nel caso di vendita a terzi da parte del Concedente.
5.8 Le parti danno altresì atto che sanno a carico dell’Utilizzatore tutti gli oneri discendenti o conseguenti ai rapporti con i comproprietari, Enti pubblici e privati, anche in forza di servitù, atti d’obbligo (ed in particolare, nel caso di convenzione con ente pubblico, alla convenzione stipulata con il Comune di ______ in data ____ da ____).
5.9 L’Utilizzatore si impegna a non alienare, sublocare, dare in garanzia od altrimenti distrarre il bene concesso in locazione. Si impegna altresì a mantenere il bene oggetto del contratto libero da privilegi, garanzie reali, oneri o vincoli, diritti reali in genere o di godimento a qualsiasi titolo, di ogni specie e natura, come pure fare quanto necessario per impedire l’accensione sui beni da parte di terzi degli stessi privilegi, garanzie reali, oneri o vincoli, opponendosi ad ogni azione pregiudizievole posta in essere da terzi sui beni ed a darne comunicazione immediata a mezzo lettera raccomandata, al Concedente.
5.10 L’Utilizzatore si impegna in ogni caso a informare immediatamente il Concedente, mediante lettera raccomandata, di ogni atto o fatto di terzi che possa pregiudicare i diritti di proprietà dello stesso.
5.11 In caso di provvedimenti cautelari o esecutivi e di azioni conseguenti a fallimenti ed altre procedure concorsuali, l’Utilizzatore deve comunque avvertire anche chi compie l’azione stessa che il bene immobile è di proprietà del Concedente e deve assumere contemporaneamente ogni opportuna e necessaria iniziativa, anche giudiziale, idonea a difendere i diritti di proprietà del Concedente sul bene oggetto di locazione finanziaria.
5.12 L’Utilizzatore si impegna a comunicare immediatamente al Concedente, mediante lettera racco- mandata a/r o telegramma, eventuali alterazioni o mutamenti dell’immobile che possano comportare rischio di rovina.
5.13 L’Utilizzatore si impegna a informare immediatamente il Concedente mediante lettera raccomandata a/r delle eventuali variazioni di indirizzo, della eventuale fusione o concentrazione con altre società (nel caso in cui l’Utilizzatore sia una società), oppure del cambio della proprietà o composizione del capitale sociale e, in particolare, per le associazioni relativamente ad ogni e qualsiasi variazione degli associati, sia con riguardo all’ingresso di nuovi soci, che al recesso dei soci che già ne fanno parte, nonché a trasmettere al Concedente oltre alla documentazione ai fatti sopra citati anche copia dell’ultimo bilancio (stato patrimoniale e conto economico) o della dichiarazione dei redditi disponibile, permettendo, previo avviso da parte del Concedente, l’accesso agli incaricati del Concedente per le verifiche sullo stato d’uso e di conservazione dell’immobile stesso e per gli eventuali accertamenti e rilievi.
5.14 L’inosservanza da parte dell’Utilizzatore delle disposizioni contenute nei precedenti paragrafi del presente articolo, può costituire motivo di risoluzione del contratto da parte del Concedente. L’Utilizzatore si impegna, in qualsiasi caso, a rifondere a prima richiesta al Concedente tutte le somme che questi fosse tenuto a corrispondere a titolo di risarcimento del danno a terzi soggetti, a causa dell’utilizzo del bene, o per la mancata rispondenza dello stesso ai requisiti di legge.

Art. 6 – Custodia e manutenzione del bene
6.1 L’Utilizzatore si impegna a custodire il bene, le pertinenze e tutti i documenti che per legge e/o disposizioni anche locali accompagnino il bene stesso, a conservarlo nello stato in cui gli è stato consegnato, al fine di restituirlo alla scadenza, salvo esercizio dell’opzione di acquisto o di proroga del rapporto di cui all’art. 10.
6.2 L’Utilizzatore è tenuto a provvedere, a propria cura e spese, a tutti gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria che si rendessero necessari secondo l’ordinaria diligenza per la conservazione ed il corretto utilizzo del bene, rivolgendosi ad imprese edili e/o di altro genere a seconda della necessità e tipologia di intervento, autorizzate dal Concedente o convenzionate con lo stesso.
6.3 In ogni caso è espressamente convenuto che nessuna riduzione dei canoni od indennità può essere richiesta o concessa nel corso della locazione finanziaria qualora il bene, per caso fortuito o forza maggiore non potesse essere utilizzato, in tutto o in parte, anche per un lungo periodo. Peraltro, nel caso in cui il danneggiamento del bene sia conseguenza di un uso anormale del bene e tale uso venga riscontrato a seguito di una perizia sul bene stesso ad opera del Concedente, lo stesso potrà risolvere anticipatamente il contratto con una semplice comunicazione. In questo caso, le spese della perizia saranno a carico dell’Utilizzatore.

Art. 7 – Miglioramenti e addizioni
7.1 L’Utilizzatore potrà eseguire nel corso della locazione finanziaria, a sua cura e spese, tutte le modifiche, innovazioni o trasformazioni che riterrà opportune al complesso immobiliare ed ai relativi impianti, nel rispetto delle leggi e dei regolamenti urbanistici ed edilizi vigenti, previa approvazione scritta da parte del Concedente che non potrà rifiutarla senza giustificato motivo.
7.2 Resta convenuto che, in ogni caso, le modifiche, migliorie e innovazioni apportate al bene immobile non daranno diritto ad alcuna indennità né a riduzioni dei corrispettivi pattuiti a favore dell’Utilizzatore anche qualora autorizzate dal Concedente medesimo, fatta comunque salva la facoltà per quest’ultimo di richiedere la rimessa in pristino, totale o parziale, dei beni a cura e spese dell’Utilizzatore, qualora le modifiche, migliorie e innovazioni non siano state preventivamente approvate per iscritto dal Concedente.
7.3 In caso di mancato esercizio dell’opzione nell’acquisto spettante all’Utilizzatore i miglioramenti non asportabili senza danno – anche relativamente a tutti gli impianti ed alle condutture dei fili elettrici, telefonici, del gas e dell’acqua, posti in opera dall’Utilizzatore – resteranno al Concedente alla cessazione del locazione finanziaria, senza che il Concedente sia tenuto a corrispondere all’Utilizzatore alcun compenso, anche se tali miglioramenti siano stati autorizzati.10

Art. 8 – Responsabilità – Sinistri – Assicurazione – Cessione delle azioni

8.1 Dal momento della consegna fino a quella dell’acquisto o della restituzione al Concedente del bene concesso in locazione, l’Utilizzatore assumerà a suo carico esclusivo tutti i rischi di deterioramento, perdita totale o parziale del bene, nonché di impossibilità di utilizzo, totale o parziale, per qualunque durata, del bene immobile, ancorché dovuta a caso fortuito o forza maggiore, comunque connessi alla detenzione del bene o, con riguardo all’impossibilità di utilizzo, all’emissione di provvedimento temporaneo della Pubblica Amministrazione, a qualunque titolo.
8.2 L’Utilizzatore a tal fine conferma che se eventuali provvedimenti delle competenti autorità non consentiranno o interromperanno l’utilizzazione del bene immobile non potrà in alcun caso rivalersi nei riguardi del Concedente al quale anzi dovrà comunque corrispondere i canoni pattuiti con il presente contratto anche per gli eventuali periodi di non utilizzo.
8.3 L’Utilizzatore sarà altresì responsabile, anche in via di rivalsa da parte del Concedente, di tutti i danni derivanti a persone o cose, dall’uso, dalla detenzione del bene locato.
8.4 L’Utilizzatore è tenuto a comunicare ogni danno subito dal bene, nonché ogni sinistro occorso, provvedendo altresì a sporgere, entro i termini previsti dai relativi contratti, denuncia alla Compagnia di assicurazione e, ove occorra, anche alle autorità competenti. In ogni caso di sinistro l’Utilizzatore, senza che ciò comporti esonero dagli obblighi eventualmente assunti nei confronti della compagnia assicuratrice a termini di polizza, sarà tenuto a darne comunicazione al Concedente entro 24 ore dal suo verificarsi mediante lettera raccomandata a/r; in caso di sinistri mortali o di notevole gravità la comunicazione dovrà essere preceduta da telegramma o anticipata a mezzo fax; nei tre giorni successivi l’Utilizzatore dovrà far pervenire al Concedente una relazione scritta contenente la descrizione dell’evento con l’indicazione delle sue cause e delle relative conseguenze, le generalità dei danneggiati e degli eventuali testimoni.
In caso di incendio o di ogni altro sinistro presumibilmente riconducibile a reato, l’Utilizzatore dovrà immediatamente presentare la denuncia all’Autorità Giudiziaria ed inviare copia di tale denuncia al Concedente. In ogni caso l’Utilizzatore dovrà comportarsi in modo tale da limitare il danno e dovrà inoltre assicurare una completa difesa in sede giudiziaria; l’Utilizzatore farà pervenire al Concedente tutti gli atti e i documenti relativi al sinistro e si asterrà comunque da qualsiasi riconoscimento di responsabilità.
In caso di sinistro parziale all’immobile il contratto stesso non potrà considerarsi risolto e l’Utilizzatore, fermo l’obbligo di pagare regolarmente i canoni e qualsiasi altra somma al Concedente dovuta, dovrà provvedere a rimettere in pristino l’immobile a sue spese e ad inviare al Concedente la documentazione attestante l’avvenuta riparazione. Le somme che il Concedente avesse a ricevere dalle compagnie assicuratrici a titolo di indennizzo per qualsiasi tipo di sinistro saranno retrocesse all’Utilizzatore previa detrazione di quanto quest’ultimo fosse ancora tenuto a corrispondere, per qualsiasi titolo, al Concedente.
8.5 Nel caso di perdita totale o sottrazione totale del bene per distruzione, incendio o anche caso fortuito o forza maggiore o per atto del Venditore o di terzi, che rendano comunque inutilizzabile il bene, l’Utilizzatore avrà l’obbligo di rendersi acquirente del terreno, del rudere e di ogni altro diritto relativo corrispondendo in unica soluzione al Concedente una somma che rappresenti l’importo dei canoni e/o rimborsi eventualmente già scaduti e non pagati nonché il valore attualizzato, al tasso iniziale/altro tasso ufficiale in vigore alla data di stipula del contratto di locazione, di tutti gli importi a scadere, oltre al prezzo di opzione d’acquisto finale, il tutto al netto degli eventuali indennizzi assicurativi eventualmente già percepiti dal Concedente, fatti salvi eventuali ulteriori importi a qualsiasi titolo dovuti dall’Utilizzatore al Concedente. In tutti i casi di danneggiamento l’Utilizzatore è tenuto a far riparare il bene a regola d’arte e presso imprese autorizzate dal Venditore. Al verificarsi delle ipotesi suddette l’eventuale indennizzo assicurativo incassato dal Concedente verrà retrocesso all’Utilizzatore o compensato con quanto da questi ancora dovuto. Salvo l’ipotesi della risoluzione, l’Utilizzatore sarà comunque tenuto a continuare a corrispondere i canoni del presente contratto.
8.6 Nelle ipotesi previste dai precedenti punti del presente art. 8, nonché degli artt. 4, 5, 6 e 7 il Concedente nella sua qualità di acquirente del bene oggetto della locazione finanziaria, cederà all’Utilizzatore, a sua richiesta, i diritti e ogni altra azione che eventualmente spettino nei confronti del Venditore, di terzi e dell’impresa appaltatrice e/o altri per tutelare nelle opportune sedi, con azioni sia giudiziali che stragiudiziali, i propri diritti per l’eliminazione dei vizi o difetti dei beni oggetto del contratto nonché per il risarcimento del danno eventualmente subito derivante dall’esclusione o limitazione delle possibilità di uso dei beni, ferma restando espressamente esclusa per l’Utilizzatore la facoltà di richiedere la risoluzione dl contratto di acquisto. L’Utilizzatore rinuncia a qualsiasi azione e pretesa, anche risarcitoria, nei confronti del Concedente, obbligandosi ad agire soltanto contro i soggetti sopra indicati ed a tenerlo indenne da qualsivoglia pretesa, anche risarcitoria, avanzata in via giudiziale e/o stragiudiziale dalle eventuali controparti, nonché a rifondergli le eventuali spese sostenute per la sua difesa.
8.7 L’Utilizzatore si obbliga altresì a manlevare e tenere indenne il Concedente da ogni domanda di terzi relativa alle conseguenze dell’eventuale rovina del bene oggetto del contratto o comunque della struttura dello stesso.
8.8 L’utilizzatore si obbliga per tutta la durata del contratto ad assicurare il bene oggetto della locazione finanziaria con apposita polizza assicurativa contro i rischi di Incendio, Responsabilità Civile ___ presso primaria Compagnia di assicurazione di gradimento del Concedente. Si dà atto che il bene dovrà essere assicurato per l’intero valore e la polizza dovrà essere vincolata a favore del Concedente, cui spetteranno tutti i diritti derivanti dalla polizza medesime.
8.9 Resta peraltro inteso che l’Utilizzatore sarà comunque obbligato nei confronti del Concedente per quella parte dei rischi che risulterà non coperta e non indennizzata da idonea polizza assicurativa, anche per effetto di rivalsa della Compagnia Assicuratrice.
8.10 Gli oneri del contratto ed i premi di assicurazione saranno a carico esclusivo dell’Utilizzatore.
8.11 È in facoltà del Concedente anticipare in nome e per conto dell’Utilizzatore il pagamento dei premi assicurativi alla Compagnia di Assicurazione: in tale ipotesi l’Utilizzatore provvederà a rimborsare al Concedente il premio assicurativo secondo le modalità specificatamente pattuite.
8.12 Il Concedente potrà provvedere direttamente alla copertura dei premi assicurativi o stipulare le coperture assicurative ritenute più idonee presso Compagnia di propria scelta per conto ed a spese dell’Utilizzatore, con diritto di immediata e totale rivalsa su quest’ultimo, nell’eventualità di mancato pagamento da parte dell’Utilizzatore del premio di assicurazione, come in ogni caso di decadenza della polizza nel corso della locazione finanziaria, salvo ogni diritto del Concedente di avvalersi della clausola risolutiva ai sensi del successivo art. 14.
8.13 Qualsiasi modificazione delle polizze di assicurazione dovrà essere portata a conoscenza del Concedente e approvata per iscritto da quest’ultimo.
8.14 Il Venditore si impegna a verificare che il costruttore degli immobili oggetto di locazione abbia provveduto alla stipula delle opportune coperture assicurative, secondo le modalità contrattualmente previste (clausola da inserire nel caso di locazione finanziaria di bene immobile in costruzione).

Art. 9 – Corrispettivo, modalità e termini di pagamento

9.1 Il corrispettivo complessivo della locazione finanziaria viene convenuto dalle parti in complessivi euro______, oltre IVA, ed è suddiviso in n. X canoni (mensili/trimestrali).
Le parti convengono che il primo canone (c.d. maxicanone) sarà pari a euro ______ più IVA e dovrà essere corrisposto dall’Utilizzatore immediatamente all’atto della conclusione del contratto e/o alla consegna del bene. Gli altri canoni dell’importo pari a euro _____ oltre IVA, ciascuno, dovranno essere corrisposti entro il _______  di ogni mese. La rata così determinata è/non è comprensiva dell’interesse applicato nella misura del_______, per ogni singola rata.
In caso di indicizzazione, inserire anche la seguente clausola
9.2 I canoni (e conseguentemente il compenso complessivo per la locazione finanziaria) sono indicizzati al (tasso indicizzato). Le variazioni conseguenti comporteranno, secondo il caso, l’emissione di nota di credito o nota di debito con cadenza periodica. Per ogni adeguamento si adotterà la seguente procedura: si rileveranno giornalmente le quotazioni, con riferimento alla data, pubblicate da «Il Sole 24 Ore» del [tasso] nel periodo anteriore alla scadenza del canone considerato e si calcolerà lo «scostamento» inteso come differenza fra la media delle quotazioni anzidette e l’indice di riferimento iniziale; l’importo delle note di credito o note di debito verrà determinato secondo le seguenti modalità: la quota capitale residua calcolata dopo il pagamento del canone verrà moltiplicata per lo «scostamento» come sopra determinato e diviso per 36500. Il risultato così ottenuto verrà moltiplicato per i giorni effettivi del canone periodico. In caso di mancata pubblicazione su «Il Sole 24 Ore» del suddetto indice, verrà comunque utilizzata la quotazione rilevabile dal circuito Reuters o, in mancanza, dal circuito Telerate. Il mancato pagamento delle note di debito produrrà interessi come indicato al successivo punto 9.8, a partire dalla data di presentazione della nota di debito stessa.
9.3 L’Utilizzatore si obbliga a pagare puntualmente alle scadenze e nell’esatto ammontare fissato in contratto i canoni di locazione, i rimborsi delle anticipazioni e le quote delle spese sostenute dal Concedente in nome e/o per conto dell’Utilizzatore.
9.4 Il pagamento avverrà con le seguenti modalità: [bonifico, RID, ecc.].
9.5 In ogni caso l’Utilizzatore autorizza il Concedente ad imputare ogni pagamento in primo luogo alle spese sostenute dal Concedente stesso e ripetibili all’Utilizzatore in ragione del presente contratto, quindi agli interessi ed infine alle somme dovute a titolo di corrispettivo, iniziando da quelle scadute da maggior tempo.
9.6 L’Utilizzatore non potrà sospendere o ritardare il pagamento dei canoni pattuiti o di ridurne l’entità in seguito ad eventuali contestazioni sollevate dallo stesso o comunque sorte fra le parti contraenti. L’Utilizzatore inoltre non potrà chiedere differimenti, rateizzazioni, riduzioni di canoni, o di pretendere indennità o riconoscimenti di alcun genere in dipendenza della mancata o dell’irregolare utilizzazione dei beni a qualunque causa riconducibile, ancorché di forza maggiore.
9.7 Se si dovessero verificare delle variazioni tra il costo di acquisto [o di costruzione] del bene come determinato al precedente art. 2 e gli esborsi effettivamente sostenuti dal Concedente per l’acquisto e la messa a disposizione del bene medesimo – quali oscillazioni di cambio, tasse o depositi doganali, oneri fiscali, disposizioni dell’Autorità – il Concedente potrà ricalcolare il corrispettivo totale dovutogli in virtù del presente Contratto ed il prezzo di opzione finale d’acquisto, mantenendo la perfetta proporzionalità tra la variazione intervenuta nel costo di acquisto dei beni e la variazione apportata al corrispettivo totale ed al prezzo di opzione finale d’acquisto, o potrà richiedere la corresponsione della differenza in un’unica soluzione. Di tale modifica il Concedente darà immediata comunicazione all’Utilizzatore che avrà diritto di recedere dal contratto qualora il prezzo finale sia eccessivamente oneroso.
9.8 Il ritardo nei pagamenti a qualsiasi causa comporterà il pagamento per l’Utilizzatore di interessi di mora che si convengono pattiziamente in ragione di __ punti percentuali in più rispetto al tasso di riferimento in vigore al momento della scadenza dell’obbligazione, applicato su base giornaliera per ogni giorno di ritardato pagamento a decorrere dalla data di ogni singola scadenza fino al momento del relativo pagamento. In ogni caso, qualora il ritardo superi i 10 giorni il Concedente, salva la facoltà di risolvere il contratto di locazione finanziaria ai sensi del seguente art. 14.
9.9 Resta inteso che i versamenti effettuati in ritardo dall’Utilizzatore saranno imputati in primo luogo agli interessi qualora dovuti, ai rimborsi delle anticipazioni ed alle quote delle spese sostenute dal Concedente in nome e/o per conto dell’Utilizzatore e successivamente all’importo dovuto per canoni insoluti iniziando da quelli più remoti.
9.10 Eventuali contestazioni sull’importo del corrispettivo come sopra determinato, dovranno essere segnalate tempestivamente al Concedente e non potranno, in ogni caso, costituire valido motivo per il ritardato pagamento delle rate che dovranno essere corrisposte, alle scadenze previste al precedente punto 9.1 per l’intero importo richiesto, salvo restituzione di quanto eventualmente versato in eccedenza. Nessuna contestazione, di qualsiasi tipo, che dovesse sorgere tra il Concedente e l’Utilizzatore potrà sospendere, infatti, l’obbligo di quest’ultimo di pagare puntualmente al Concedente quanto pattuito col presente contratto.
9.11 Nel corrispettivo di leasing non sono comprese le spese relative a tutte le utenze ed a tutti i servizi utilizzati per l’esercizio dell’attività svolta negli immobili oggetto del presente; l’Utilizzatore dovrà pertanto provvedere direttamente alla stipulazione dei relativi contratti di fornitura, al pagamento dei consumi e dei canoni relativi ed a rimborsare prontamente alla Concedente, dietro sua semplice richiesta, le somme da questi eventualmente anticipate per tali titoli.

Art. 10 – Scadenza del contratto
10.1 Alla scadenza del contratto, l’Utilizzatore potrà scegliere se restituire o acquistare il bene, secondo le seguenti modalità:
Restituzione del bene
10.2 Alla scadenza del presente Contratto l’Utilizzatore si obbliga a restituire il bene al Concedente o ad altro soggetto dal Concedente stesso espressamente incaricato nei modi e nel termine indicato dal Concedente.
10.3 L’Utilizzatore si impegna a riconsegnare il bene in buono stato di conservazione e completo degli accessori, pertinenze e documentazione ad esso originariamente correlati, con particolare riguardo alla dichiarazione di conformità. L’eventuale deterioramento eccedente quello normale d’uso è da quantificare avendo riguardo al prezzo d’opzione finale d’acquisto.
10.4 L’Utilizzatore si impegna a firmare al momento della restituzione un verbale di restituzione e di attestazione dello stato del bene e a pagare al Concedente gli eventuali canoni ancora dovuti e/o altra somma pregressa dovuta al Concedente in ragione del contratto.
10.5 I miglioramenti e le addizioni apportate al bene saranno acquisiti dal Concedente senza riconoscimento di alcuna indennità all’Utilizzatore.
ovvero
10.5 I miglioramenti e le addizioni apportate al bene saranno acquisiti dal Concedente il quale riconoscerà all’Utilizzatore una somma pari al ___% della valorizzazione miglioramenti apportati effettuata mediante perizia tecnica.
10.6 Se in mora nella restituzione dei beni, l’Utilizzatore, fermo restando il diritto del Concedente di effettuarne il ritiro forzoso, dovrà corrispondere un indennizzo a titolo di penale pari al ______ (es. 4 per mille) del prezzo di opzione finale di acquisto del bene per ogni giorno di ritardo, oltre alle spese sostenute per il recupero forzoso.
Acquisto del bene
10.7 In alternativa alla restituzione, l’Utilizzatore, purché abbia assolto tutti gli obblighi contrattuali, avrà la facoltà, previa comunicazione da inviarsi al Concedente mediante lettera raccomandata a/r entro 90 giorni antecedenti la scadenza, di acquistare il bene per un prezzo finale di euro _____ («prezzo di opzione finale di acquisto»).
10.8 Tre mesi prima della scadenza dei contratto l’Utilizzatore che avrà tempestivamente e validamente esercitato la suddetta opzione di acquisto dovrà corrispondere al Concedente il ____ % (es. 75%) del prezzo di opzione finale di acquisto. L’atto di compravendita dell’immobile sarà stipulato, dinanzi a notaio scelta di comune accordo fra le parti alla data di scadenza del contratto contro il contestuale pagamento del residuo _____% (es. 25%) del prezzo nonché di tutti i relativi accessori, spese, imposte e tasse. In caso di ritardo nella stipulazione dell’atto notarile di compravendita per fatto imputabile all’Utilizzatore, questi sarà tenuto a corrispondere, sul prezzo di acquisto, gli interessi convenzionali di mora di cui al precedente art. 9, fermo restando che il ritardo non potrà in ogni caso superare i tre mesi successivi alla scadenza del contratto.
L’immobile sarà trasferito all’Utilizzatore nello stato di fatto in cui si troverà, senza alcuna garanzia per vizi palesi ed occulti o mancanza di qualità; il Concedente sarà esonerato da qualsiasi obbligo relativo alla messa a disposizione dei documenti necessari alla stipulazione dell’atto notarile di compravendita nonché, ovviamente, da qualsiasi obbligo di consegna dell’immobile. Qualora l’Utilizzatore non esercitasse l’opzione di acquisto o comunque non provvedesse al pagamento del relativo prezzo e di quant’altro ancora dovuto al Concedente entro i termini stabiliti nei paragrafi precedenti, sarà tenuto restituire l’immobile entro e non oltre la scadenza della locazione.
Rinnovo del contratto
10.9 Il Concedente, su richiesta scritta dell’Utilizzatore, inviata a mezzo raccomandata a/r almeno 30 giorni prima della scadenza del periodo di locazione finanziaria previsto nel presente contratto, potrà concedere, a suo insindacabile giudizio, la proroga e/o il rinnovamento del contratto, alle condizioni che saranno espressamente pattuite fra le parti, con esclusione di qualsiasi proroga tacita.
10.10 La proroga dovrà essere stipulata per iscritto entro il termine della scadenza del presente contratto, in difetto, l’Utilizzatore sarà obbligato a restituire il bene.
10.11 Il Concedente non accetterà in alcun caso richieste di proroga di durata inferiore a mesi _____.
10.12 Al di fuori delle ipotesi previste e disciplinate nel precedente paragrafo, l’Utilizzatore prende atto per sé e per i suoi aventi causa che in caso di mancata restituzione del bene oggetto del presente Contratto alla scadenza del periodo di locazione finanziaria, la ritenzione, la detenzione e l’utilizzazione dello stesso sono contrarie alla volontà del Concedente il quale denuncerà la illegittima detenzione davanti alle competenti sedi penali e civili, restando impregiudicato il diritto del Concedente ad agire per il risarcimento del danno per la mancata o ritardata restituzione.
Riscatto anticipato del bene
10.13 Il Concedente, a suo insindacabile giudizio, può consentire all’Utilizzatore che ne faccia richiesta mediante lettera raccomandata a/r di riscattare il bene prima della scadenza naturale del contratto. In questo caso affinché il contratto di locazione finanziaria possa estinguersi anticipatamente l’Utilizzatore si impegna a pagare ______.

Art. 11 – Esonero da responsabilità e azioni verso il venditore 11.1 In quanto intermediario finanziario il Concedente è esonerato da tutte le responsabilità che riguardano il bene, i cui rischi sono, pertanto, assunti dall’Utilizzatore, il quale, però, senza interrompere o sospendere il pagamento dei canoni periodici, ha diritto di fare valere le proprie ragioni agendo, sia in via stragiudiziale che giudiziale, direttamente nei confronti del Venditore [costruttore].

Art. 12 – Garanzie di godimento a favore dell’utilizzatore – Cessione del contratto – Cessione del bene

12.1 L’Utilizzatore avrà il diritto di godere nel modo più ampio del bene immobile, purché nel rispetto della destinazione del bene e delle leggi e regolamenti anche locali.
12.2 Il Concedente può in qualsiasi tempo cedere il presente contratto ovvero in tutto o in parte i diritti che gli derivano dal medesimo. Tale cessione con le relative modalità di esecuzione, dovrà essere previamente notificata a mezzo lettera raccomandata all’Utilizzatore, il quale sin d’ora si obbliga ad accettarla15.
12.3 L’Utilizzatore non può cedere il presente contratto o dare il bene in locazione a terzi16.
ovvero
12.3 L’Utilizzatore non può cedere il presente contratto se non dopo aver ottenuto il preventivo consenso del Cedente. La cessione potrà essere solo integrale, con esclusione, quindi, delle cessioni parziali e potrà avvenire solo se ricorrano le seguenti condizioni:

  • la cessione potrà avvenire non prima del _____ mese e non oltre il ____mese dall’inizio della locazione finanziaria;
  • l’Utilizzatore dovrà avere adempiuto completamente tutte le obbligazioni contrattuali fino al momento della cessione;
  • l’Utilizzatore non sarà comunque liberato con la cessione dalle obbligazioni contrattuali derivanti dalla locazione finanziaria e per tutta la durata del contratto;
  • il Cessionario dovrà garantire l’adempimento di tutte le obbligazioni contrattuali che dovessero risultare non adempiute anche se anteriore alla cessione.

Resta inteso che fanno carico esclusivamente all’Utilizzatore ed al Cessionario la cura e la responsabilità di tutti gli adempimenti relativi ad eventuali variazioni che si rendesse necessario apportare ai documenti del bene.
12.4 Il Concedente, previa motivata richiesta scritta dell’Utilizzatore, potrà a suo insindacabile giudizio acconsentire che il bene oggetto del contratto venga, anche parzialmente, sino al termine della locazione finanziaria, concesso in locazione (ex art. 1571 c.c.) dall’Utilizzatore a terzi, previo esame ed approvazione del presente contratto che regolerà detto rapporto ed a condizione che nel medesimo sia inserita la pattuizione, espressamente accettata dal terzo conduttore, che determini la risoluzione del predetto contratto di locazione in caso di risoluzione a qualunque causa del presente contratto di locazione finanziaria, con l’obbligo del terzo conduttore di restituire immediatamente il bene al Concedente a semplice richiesta di quest’ultimo.
12.5 Qualora il Concedente intendesse alienare, anche in parte, il bene immobile, dovrà darne tempestivo preavviso scritto all’Utilizzatore e questi avrà diritto di prelazione, a parità di condizioni. L’Utilizzatore dovrà esercitare tale diritto entro e non oltre 15 giorni dalla data della comunicazione al Concedente, trascorso il quale termine, quest’ultimo sarà libero di procedere alla vendita.

Art. 13 – Inadempimento
13.1 L’Utilizzatore sarà considerato inadempiente in caso di mancato o ritardato pagamento dei canoni, ovvero in caso di mancato adempimento delle altre obbligazioni inerenti l’uso, la custodia, l’assicurazione del bene e la sua eventuale restituzione.
13.2 Ai sensi della L. 124/2017, costituisce grave inadempimento dell’utilizzatore il mancato pagamento di almeno 6 canoni mensili o 2 canoni trimestrali anche non consecutivi o un importo equivalente. In tal caso il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all’ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto, nonché le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita. Resta fermo, nella misura residua, il diritto di credito del concedente nei confronti dell’utilizzatore quando il valore realizzato con la vendita o altra collocazione del bene è inferiore all’ammontare dell’importo dovuto dall’utilizzatore.

Art. 14 – Clausola risolutiva espressa
14.1 Il Concedente avrà la facoltà di dichiarare l’Utilizzatore decaduto dal beneficio del termine e di risolvere il presente Contratto ex art. 1456 c.c. in caso di:

  • mancato pagamento alla scadenza anche di un solo canone, rimborso o quota od altro corrispettivo dovuto nei termini e secondo le modalità previste contrattualmente;
  • inadempimento, anche parziale, dell’Utilizzatore agli obblighi imposti dalle leggi per l’utilizzo del bene, nonché o ad uno o più degli obblighi previsti dai seguenti articoli del presente contratto: art. 4 (modalità di consegna), art. 5 (utilizzo del bene); art. 6 (custodia e manutenzione del bene); art. 7 (miglioramenti e addizioni); art. 8 (responsabilità, sinistri, assicurazione, cessione azioni); art. 9 (corrispettivo della locazione finanziaria, modalità e termini di pagamento); art. 12 (garanzie di godimento a favore dell’utilizzatore, cessione del contratto, cessione del bene), art. 15 (imposte e tasse), le cui clausole sono da considerarsi ciascuna essenziale per espresso volere delle parti;
  • apertura di una procedura concorsuale a carico dell’Utilizzatore18, od anche di diminuzione delle garanzie nonché dei requisiti economici e di fido sulla base dei quali è stata assunta la presente operazione, anche per effetto di mutamento della situazione o veste giuridica dell’Utilizzatore, così come risultano evidenziate nella domanda di locazione;
  • mancato ritiro del bene da parte dell’Utilizzatore nel termine previsto dal precedente art. 4;
  • cessione del contratto da parte dell’Utilizzatore senza l’osservanza delle modalità e dei termini di cui al seguente art. 12.

14.2 In tutti i casi la risoluzione è senz’altro operante, a seguito di semplice comunicazione scritta del Concedente contenente l’invito a riconsegnare il bene.
14.3 In qualsiasi caso di anticipata risoluzione del contratto, l’Utilizzatore dovrà immediatamente restituire il bene immobile libero da persone e cose ed a corrispondere in un’unica soluzione qualunque somma che risulti già maturata a suo carico per canoni, rimborsi, spese, interessi di mora, ecc.
14.4 Resta impregiudicata la facoltà del Concedente di richiedere altresì all’Utilizzatore, a titolo di risarcimento del danno, il pagamento in unica soluzione del valore attuale – al tasso di riferimento iniziale o tasso ufficiale alla data della stipulazione del contratto di locazione finanziaria – di tutti gli altri importi contrattualmente previsti a carico dell’Utilizzatore fino al termine della locazione e del prezzo di opzione finale d’acquisto del bene, al netto della eventuale somma realizzata dal Concedente dalla vendita o dal reimpiego in leasing del bene, il tutto fatto salvo l’eventuale conguaglio a favore dell’Utilizzatore. Tutti gli importi già corrisposti a qualsiasi titolo dall’Utilizzatore restano definitivamente acquisiti al Concedente.
14.5 È salvo in ogni caso il diritto del Concedente al rimborso di tutte le somme anticipate per conto dell’Utilizzatore e conosciute anche dopo il termine della locazione finanziaria quali ammende, pene pecuniarie, spese legali, dovute dalle date di scadenza delle singole obbligazioni fino al momento dell’effettivo soddisfo.
14.6 È comunque sempre riservata al Concedente la facoltà di non avvalersi della risoluzione, ma di chiedere l’adempimento del presente contratto procedendo alla esecuzione coattiva dello stesso.

Art. 15 – Imposte e tasse
15.1 Il pagamento della tassa di proprietà del bene e di ogni altra imposta diretta o indiretta, presente o futura, gravante sullo stesso, così come l’adempimento di ogni altra relativa incombenza saranno ad esclusivo carico dell’Utilizzatore.
15.2 Resta inteso che saranno a carico dell’Utilizzatore anche le tasse, imposte ed oneri fiscali di qualsiasi genere, presenti e futuri, relativi alla conclusione, esecuzione, cessione e risoluzione del presente contratto, anche se tali somme siano state anticipate dal Concedente, il quale avrà diritto alla restituzione da parte dell’utilizzatore.

Art. 16 – Comunicazioni
16.1 Qualunque comunicazione da una parte all’altra dovrà essere fatta per iscritto ed inviata o a mezzo lettera raccomandata (farà fede la data di ricevimento indicata nella cartolina di ritorno), oppure a mezzo fax confermato da lettera raccomandata ai seguenti indirizzi: per il Concedente:  all’attenzione del Sig.______ Fax n. _____; per l’Utilizzatore: all’attenzione del Sig. _____ Fax n. _____.
16.2 Ciascuna parte dovrà comunicare tempestivamente all’altra la eventuale modifica degli indirizzi o dei nominativi suddetti, fermo restando che in caso di omessa rettifica le comunicazioni pervenute si intenderanno correttamente ricevute da uno dei suddetti rappresentanti sebbene cessati dalla carica.

Art. 17 – Completezza del contratto
17.1 Questo accordo (con i relativi allegati) annulla ogni precedente accordo o qualunque altro contemporaneo accordo orale o scritto intervenuto tra le parti su questa materia.
17.2 Nessuna aggiunta o modifica alle statuizioni contenute nel presente contratto, sarà considerata dalle parti valida ed efficace se non effettuata per atto scritto.

Art. 18 – Efficacia del contratto – Variazioni
18.1 Questo accordo sarà vincolante per le parti.
18.2 Qualora alcune disposizioni del presente contratto risultino essere nulle o invalide tale fatto non pregiudicherà la validità delle altre disposizioni che rimarranno pienamente valide ed efficaci, eccetto il caso che la nullità non sia relativa a parti essenziali del presente contratto.
18.3 Il Concedente si riserva il diritto di variare le condizioni del presente Contratto dandone preventiva comunicazione all’Utilizzatore, il quale in tal caso avrà il diritto di recedere dal Contratto senza penalità e secondo le condizioni precedentemente applicate, entro 15 giorni dal ricevimento della comunicazione scritta della variazione.

Art. 19 – Legge applicabile
19.1 Il presente contratto, così qualunque altro accordo ad esso connesso, sarà disciplinato dalla legge italiana.

Art. 20 – Foro competente
20.1 Per ogni controversia nascente dalla interpretazione o esecuzione del presente contratto sarà esclusivamente competente il Foro di ______.

Art. 21 – Privacy
Le parti, ai fini della normativa in materia di riservatezza dei dati personali, prestano reciprocamente il proprio consenso al trattamento dei propri dati, unicamente finalizzato all’esecuzione del presente contratto.

Luogo e data

Firme

Si approvano specificamente ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. oltre alle premesse, le seguenti clausole:

Art. 3 (Durata della locazione finanziaria);

Art. 4 (Modalità di consegna del bene);

Art. 5 (Utilizzo del bene);

Art. 8 (Responsabilità -sinistri-assicurazione-cessione delle azioni);

Art. 9 (Corrispettivo della locazione finanziaria, modalità e termini di pagamento);

Art. 10 (Scadenza del contratto);

Art. 11 (Esonero da responsabilità e azioni verso il Venditore);

Art. 12 (Garanzie di godimento a favore dell’utilizzatore – cessione del contratto – cessione del bene);

Art. 13 (Inadempimento);

Art. 14 (Clausola risolutiva espressa);

Art. 15 (Imposte e tasse);

Art. 20 (Foro competente).

Firme

Allegati:
______
______

note

[1] Cfr. l. n. 124 del 04.08.2017 (Legge sulla concorrenza e sul mercato).

[2] Art. 1, comma 76, L. n. 208 del 28.12.2015.

[3] Art. 1, comma 81, L. n. 208 del 28.12.2015.

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